Победа на торгах ещё не означает, что все риски позади

Покупатель выиграл торги, оплатил имущество и получил его в собственность. Кажется, сделка завершена и можно приступать к ремонту, реконструкции или перепродаже актива. Однако результаты торгов могут быть оспорены в течение года — и Конституционный суд не увидел оснований сокращать этот срок.

Разбираемся, что произошло и какие риски необходимо учитывать победителю торгов.

Почему годичный срок попытались оспорить

В Конституционный суд обратился Андрей Рыжейкин. Он поставил под сомнение конституционность пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ.

Эта норма позволяет заинтересованному лицу потребовать признания торгов недействительными, если при их проведении были нарушены установленные законом правила. Обратиться с таким требованием можно в течение одного года со дня проведения торгов.

По мнению заявителя, столь продолжительный период создаёт неопределённость для добросовестного покупателя. Победитель уже несёт расходы на содержание приобретённого объекта, может вкладывать деньги в ремонт и улучшения, но при этом сохраняется вероятность отмены результатов.

Фактически заявитель предлагал существенно сократить срок оспаривания — до 30 дней.

Что решил Конституционный суд

Конституционный суд отказался принимать жалобу к рассмотрению и не признал действующее правило неконституционным.

Суд указал, что установление сроков обращения в суд относится к полномочиям законодателя. Годичный период сам по себе не нарушает право на судебную защиту, а помогает обеспечить законность проведения торгов и защитить интересы лиц, чьи права могли быть затронуты допущенными нарушениями.

Аргументы о том, что действующий срок создаёт чрезмерные риски для победителя, КС назвал гипотетическими применительно к представленным обстоятельствам.

Таким образом, никакого нового срока суд не установил. Он сохранил действующее правило: требование о признании торгов недействительными может быть заявлено в течение года со дня их проведения.

Почему это важно для покупателя

Распространённая ошибка участника торгов — считать, что после подписания протокола, оплаты цены и регистрации права собственности юридические риски полностью исчезают.

На практике спор может начаться уже после передачи имущества. Основанием для него могут стать существенные нарушения процедуры:

• неправильное или неполное извещение о торгах;
• необоснованный отказ другому претенденту в допуске;
• условия, искусственно ограничивающие число участников;
• нарушение порядка определения победителя;
• сговор или иные недобросовестные действия;
• продажа имущества лицом, не имевшим необходимых полномочий;
• существенные нарушения при утверждении порядка реализации имущества.

Само наличие нарушения ещё не означает автоматическую отмену торгов. Суду необходимо установить его существенность и то, повлияло ли оно на результат процедуры или права заинтересованного лица. Но для покупателя даже начавшийся спор означает дополнительные расходы, ограничение возможности свободно распорядиться активом и неопределённость относительно дальнейших вложений.

Что произойдёт, если торги признают недействительными

Признание торгов недействительными обычно влечёт недействительность договора, заключённого с победителем.

Далее применяется двусторонняя реституция: покупатель должен вернуть приобретённое имущество, а продавец — полученные за него деньги. Однако на практике возврат средств может оказаться не таким быстрым и простым.

К моменту разрешения спора деньги уже могут быть распределены между кредиторами или перечислены другим получателям. Кроме того, возникают отдельные вопросы о судьбе расходов покупателя на охрану, содержание, ремонт и улучшение имущества.

Поэтому формальное право потребовать назад уплаченную сумму не устраняет всех финансовых последствий отмены торгов.

Что проверить до подачи заявки

Полностью исключить риск последующего спора невозможно, но его можно заметно снизить. До перечисления задатка потенциальному покупателю стоит проверить:

1. Кто является собственником имущества и на каком основании оно выставлено на продажу.
2. Каким документом утверждены порядок, условия и начальная цена торгов.
3. Правильно ли опубликовано извещение и совпадают ли сведения в разных источниках.
4. Нет ли судебных споров, запретов, арестов и разногласий относительно самого имущества.
5. Соответствует ли состав лота документам, реестрам и фактическому состоянию объекта.
6. Не содержат ли условия подачи заявки необоснованных ограничений для участников.
7. Были ли предыдущие торги и почему они не состоялись либо были отменены.
8. Есть ли жалобы на действия организатора торгов, конкурсного управляющего или продавца.

Особенно осторожно следует относиться к объектам, которые требуют крупных вложений сразу после покупки. Чем больше предполагаемые расходы на ремонт, перевозку, демонтаж или реконструкцию, тем важнее предварительно оценить устойчивость результатов торгов.

Нужно ли ждать год перед использованием имущества

Годичный срок не означает, что победитель не вправе пользоваться приобретённым активом или распоряжаться им до истечения года. После заключения договора, оплаты и оформления права покупатель становится собственником — если законом или условиями сделки не предусмотрено иное.

Но масштабные необратимые вложения лучше планировать с учётом выявленных юридических рисков. Если в процедуре уже существуют конфликты, жалобы или судебные разбирательства, поспешная реконструкция либо перепродажа объекта может осложнить положение покупателя.

Главный вывод

Победа на торгах — это не только возможность приобрести актив, но и необходимость проверить юридическую устойчивость самой процедуры.

Конституционный суд сохранил годичный срок оспаривания торгов. Для покупателя это означает, что проверять нужно не только характеристики и цену имущества, но также порядок его продажи, документы организатора, историю процедуры и возможные претензии других заинтересованных лиц.

Чем дороже объект и чем больше планируемые вложения, тем опаснее ограничиваться только карточкой лота и протоколом о результатах торгов.

Источники:

• Определение Конституционного суда РФ: https://www.ksrf.ru/doc/KSRFDecision924876.pdf
• PROбанкротство: https://probankrotstvo.ru/news/konstitucionnyi-sud-podtverdil-godicnyi-srok-osparivaniia-bankrotnyx-torgov-11199